Il cambio di destinazione d'uso rappresenta una soluzione chiave per rispondere alla crescente domanda di alloggi per studenti in Italia. Questo fenomeno ha spinto il settore immobiliare a individuare soluzioni innovative per soddisfare le esigenze abitative degli universitari e ha portato operatori del settore a esplorare nuove strategie.
Una delle soluzioni emergenti, sempre più adottata, è proprio il cambio di destinazione d'uso degli immobili esistenti, che consente di adattare edifici non residenziali a residenze universitarie. Grazie a recenti interventi normativi, questo processo è oggi più semplice e accessibile, aprendo nuove prospettive per l'intero settore dello student housing.
Il potenziale del cambio di destinazione d'uso nello Student Housing
Il cambio di destinazione d'uso consiste nella modifica della funzione attribuita a un immobile, permettendo, ad esempio, la trasformazione di edifici commerciali o industriali in residenze per studenti. Questa pratica non solo risponde alla crescente richiesta di alloggi universitari, ma offre anche l'opportunità di riqualificare il patrimonio edilizio esistente, adattandolo alle nuove esigenze del mercato abitativo.
Recentemente, il Decreto-Legge 2 marzo 2024, n. 19 (DL PNRR 4) ha introdotto misure per semplificare le procedure di cambio di destinazione d'uso per la realizzazione di alloggi universitari:
Mutamento di destinazione d'uso: È sempre consentito trasformare immobili esistenti in residenze universitarie, anche in deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici locali e ad alcune normative statali e regionali. Procedure semplificate: Gli interventi edilizi necessari al cambio di destinazione d'uso possono essere realizzati mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), riducendo i tempi burocratici. Interventi in aree vincolate: Anche in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, è possibile effettuare interventi purché siano mantenute le caratteristiche principali dell'edificio preesistente e non vi siano incrementi volumetrici. Incrementi volumetrici: Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono prevedere aumenti di volumetria fino al 35% di quella originaria, legittima o legittimata. Agevolazioni fiscali: L’aumento del valore della rendita catastale derivante dal cambio di destinazione d'uso non influisce sulla tassazione degli immobili e sulle imposte ipotecarie e catastali. Esenzioni da standard urbanistici: Gli alloggi per studenti finanziati dal PNRR non sono soggetti all'obbligo di reperire ulteriori aree standard né alla dotazione minima di parcheggi prevista dalla normativa vigente.Inoltre, per garantire il raggiungimento dell'obiettivo di creare 60.000 nuovi posti letto per studenti entro il 2026, è stato nominato un Commissario straordinario con il compito di supportare i soggetti attuatori e facilitare le procedure necessarie alla realizzazione delle residenze universitarie.
Queste misure rappresentano un'opportunità significativa per gli operatori del settore, che possono sfruttare le semplificazioni introdotte per ampliare l'offerta abitativa destinata agli studenti, contribuendo allo sviluppo dello student housing in Italia.
I vantaggi del cambio di destinazione d'uso nel settore dello student housing
Il cambio di destinazione d'uso rappresenta una soluzione strategica per rispondere alla crescente domanda di alloggi universitari in Italia. Oltre a facilitare l’ampliamento dell’offerta abitativa per studenti, questa pratica porta con sé una serie di vantaggi significativi che impattano non solo il settore immobiliare, ma anche il contesto urbano e ambientale delle città.
Riqualificazione urbana: un nuovo volto per le città
Uno dei principali benefici del cambio di destinazione d'uso è la sua capacità di contribuire alla rigenerazione urbana. La trasformazione di edifici in disuso – come ex uffici, strutture industriali o alberghi ormai fuori mercato – in residenze universitarie permette di rivitalizzare interi quartieri, migliorando il tessuto urbano e riducendo il degrado.
Questa operazione ha anche un impatto positivo sull’economia locale: nuovi studentati significano una maggiore presenza di giovani nelle città, con effetti positivi per le attività commerciali e i servizi. Le zone universitarie possono così diventare veri e propri poli di innovazione e socialità, attrattivi non solo per gli studenti ma anche per investitori e operatori del settore.
Sostenibilità ambientale: il recupero del patrimonio edilizio esistente
L’attenzione alla sostenibilità è un altro elemento chiave che rende il cambio di destinazione d’uso una scelta vantaggiosa. In un periodo in cui il consumo di suolo rappresenta una delle principali criticità del settore edilizio, riadattare edifici già esistenti anziché costruire da zero permette di ridurre significativamente l’impatto ambientale.
Questo approccio porta con sé numerosi benefici:
Minore consumo di risorse naturali, evitando l’occupazione di nuove aree verdi o agricole. Riduzione delle emissioni di CO₂, grazie alla limitazione dei lavori di demolizione e costruzione. Ottimizzazione energetica, con la possibilità di implementare tecnologie sostenibili durante la riqualificazione dell’immobile (es. pannelli solari, sistemi di isolamento avanzati, soluzioni per il risparmio idrico).Inoltre, molti interventi di riconversione si accompagnano a piani di miglioramento della mobilità urbana, con l’incentivazione di mezzi pubblici e infrastrutture per la mobilità dolce (piste ciclabili, percorsi pedonali), riducendo l’impatto del traffico cittadino.
Flessibilità e rapidità: una risposta efficace alle esigenze del mercato
Le nuove normative hanno semplificato e velocizzato le procedure burocratiche legate al cambio di destinazione d’uso, rendendolo un'opzione flessibile e conveniente per investitori e operatori del settore. Grazie alla possibilità di ottenere le autorizzazioni tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), i tempi di realizzazione si accorciano drasticamente rispetto ai lunghi iter tradizionali.
Conclusione
Il cambio di destinazione d’uso si sta affermando come una delle soluzioni più efficaci per aumentare l’offerta di student housing in Italia. Oltre a rappresentare un’opportunità per il settore immobiliare, questa pratica offre benefici concreti dal punto di vista urbano, ambientale ed economico, favorendo una crescita sostenibile delle città e un miglioramento della qualità della vita per gli studenti.
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